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El Gobierno obligará a la banca a detallar todas las características del préstamo hipotecario

Redacción,  Lunes, 20 de Febrero de 2017
El Gobierno, harto de sentencias contra la banca por aplicación de cláusulas abusivas y falta de transparencia en los contratos hipotecarios, ha tomado cartas en el asunto y acaba de presentar el Anteproyecto de Ley Reguladora (APL) de los Contratos de Crédito Inmobiliario cuyo objetivo es reforzar la protección al consumidor y mejorar la transparencia en los préstamos inmobiliarios.
El Anteproyecto introduce en un segundo bloque, además, medidas de transparencia en la fase de contratación.

El Anteproyecto establece la obligación de entregar al consumidor una ficha normalizada con las características del contrato, que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días. El personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deberá, además, tener un nivel de capacitación que asegure que quien pide un préstamo recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte de la entidad.

 

Se prohíben además las ventas vinculadas, como es el caso de los seguros, aunque se permiten las ventas combinadas; es decir aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado o en un paquete. Se establece además el derecho a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida financiera durante un período y unos porcentajes máximos previstos legalmente. 

 

Existirá además la obligación de informar sobre determinadas cláusulas y los riesgos asociados, de los escenarios posibles en contratos a tipos de interés variable y de los gastos desglosados asociados a la firma del contrato.

 

A raíz de la gran cantidad de demandas y sentencias sobre hipotecas multidivisa, se regula por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida. También como mecanismo de cobertura y protección frente al riesgo de cambio.


Información sobre cláusulas suelo

El Anteproyecto introduce en un segundo bloque medidas de transparencia en la fase de contratación. Junto con la ficha normalizada de información precontractual (FEIN), se entregará al prestatario una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (cláusulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas. Además, en el caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, se establece por ley la obligación del banco a entregar al prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

 

Tras las últimas sentencias que obligan a las entidades a asumir los gastos generados por la firma de la hipoteca, el anteproyecto obligará a que se entregue al cliente un proyecto de contrato con toda la información desglosada de todos los gastos asociados a la firma del contrato.  


Operación de lavado de imagen

Asociaciones de consumidores y abogados especialistas han valorado con cierto escepticismo el Anteproyecto. Red Abafi cree que “se nos publicita como una norma que refuerza la protección de los prestatarios, pero sin embargo no añade grandes novedades a lo ya establecido en normas anteriores”. Sobre el nivel de “capacitación” que deben tener los empleados que facilitan información a los clientes, “no se dice cuáles sean estos, dejando en el vacío más absoluto algo tan esencial como la exigencia de que quien tiene que explicarnos el préstamo, sepa realmente de lo que habla”. Los abogados de Abafi hacen también una llamada de atención sobre que se excluya a las hipotecas inversas que afectan a muchos de nuestros mayores.

 

A pesar de que el Anteproyecto es mejorable, Red Abafi ve puntos positivos, como la referencia que se hace a los autónomos “asimilándolo a niveles de consumidor”, cosa que hasta ahora no sucedía.

 

También destacan positiva “la supresión de la comisión de cancelación anticipada cuando ésta se produce a partir del sexto año, del mismo modo que la comisión de apertura incluye las de estudio y formalización”, así como la obligación de que “cuando el préstamo se contrate a interés variable en el banco tendrán que explicar mediante simulaciones lo que económicamente nos va a repercutir las subidas y bajadas de dicho interés”.

 

Aunque a grandes rasgos, desde Abafi piensan que “este Anteproyecto sólo supone una operación de lavado de imagen que deja todo en agua de borrajas”.

 

Adicae por su parte, echa en falta que no se quieran “tocar cuestiones tan clave como la ejecución hipotecaria, los intereses de mora o el sobreendeudamiento de los consumidores”. Y critica que el Anteproyecto se centre “en absurdas herramientas como la declaración manuscrita del cliente que, según el Gobierno, garantiza la transparencia”.

 

En definitiva, desde la asociación piensan que este anteproyecto “frustra las expectativas que todos los sectores implicados tienen sobre la posibilidad de una verdadera modernización de la legislación hipotecaria en España, que corte el paso a los problemas y genere confianza en el mayor negocio que tiene la banca española”.


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