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Ojo, cualquier consumidor puede reclamar al banco los gastos de constitución de hipoteca

Ana Amigo,  Jueves, 04 de Mayo de 2017
Los bancos se hacen los remolones y no asumen que son ellos los que tienen que pagar los gastos de constitución de una hipoteca.
Un ejemplo: por una hipoteca media de 150.000 euros habrás pagado 3.500 euros de gastos, así que reclámalos porque son tuyos
 
Todo esto viene porque en diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictó una sentencia pionera que ‘puso los pelos de punta’ a más de una entidad financiera en nuestro país. Declaraba la nulidad de una cláusula incluida en la inmensa mayoría de las hipotecas por la que se imponía a los clientes hacerse cargo de todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario como son la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el pago de la gestoría y la tasación. Declararla nula además significaba que no sólo que se debía eliminar del contrato sino también que se debía restituir a los clientes el dinero abonado
 
Pasado ya un año y medio desde la sentencia, los bancos se hacen los remolones y, si no es a través de la vía judicial, no parece que vayan a asumir los dictados de esta sentencia. Según algunos despachos de abogados especialistas en derecho bancario, alrededor de 20.000 clientes ya han acudido a los tribunales para reclamar los gastos de formalización de su hipoteca. Y las sentencias, por otro lado, ya están empezando a darles la razón. Un juzgado de Alicante condenó a Caja Rural de Jaén a devolver a su cliente 603 euros por este concepto; Liberbank también fue condenada en Oviedo y Caja Navarra vio como un juzgado de Vitoria también la obligaba, en este caso junto con la cláusula suelo, a devolver a sus clientes algo más de 5.500 euros. 
 

¿Quién puede recuperar los gastos de formalización de una hipoteca?

Según Almudena Velázquez, abogada y socia fundadora de Red Abafi, organización que agrupa a más de un centenar de letrados especialistas en Derecho Bancario, “cualquier consumidor puede solicitar la devolución de los gastos de constitución hipotecaria ya que la STS de 23 de diciembre de 2015 declaró que la cláusula de las escrituras de préstamo hipotecario que imponen que la totalidad de aquéllos sean de cargo del prestatario es abusiva”. Dicha cláusula suele venir redactada en nuestras hipotecas aproximadamente así:
 
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª….”
 

Falta de unanimidad sobre qué gastos se pueden reclamar

Normalmente al comprar una vivienda realizamos dos actos ante el notario: por un lado, la formalización de la compra-venta de la vivienda; por otro, la constitución de la hipoteca. Ambas operaciones suponen un gasto de aproximadamente el 10% del valor de la vivienda. En ambas operaciones hay que pagar notaría, gestoría o impuestos, lo que nos puede llevar a confusión y a pensar que todos estos son los reclamables. Sentimos deciros que no es así, y que tal como nos dice Velázquez, “hay que tener en cuenta que sólo son recuperables los gastos relativos a la constitución de la hipoteca, y no los de la compraventa”. “Un error bastante común en la gente que nos consulta, sobre todo también porque son de mayor cuantía”, añade la letrada. 
 
En cuanto a la cantidad recuperable varía tanto por el año de concesión del préstamo como por la Comunidad Autónoma que fija el tipo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero en una estimación genérica en Madrid, para una hipoteca de 150.000 euros concedida en 2005, se podrían reclamar unos 3.500 euros aproximadamente. 
 
Por otro lado, es necesario hacer hincapié en que todavía no hay unanimidad en la jurisprudencia sobre qué gastos exactamente son los que corren o no a cuenta del cliente. “Si bien la sentencia del Tribunal Supremo incluyó los gastos de notaría, Registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, se han alzado voces en contra de este último puesto que el Reglamento que regula el impuesto establece que es el prestatario el sujeto pasivo, es decir, quien tiene que abonarlo, lo diga el banco o no lo diga”. 
 
La abogada subraya que “la Audiencia Provincial de Pontevedra se ha alineado en esta postura, afirmando además que sólo la jurisdicción contencioso-administrativa sería la competente para aclarar esta cuestión y no la civil, puesto que afecta a un impuesto. Por el contrario, la de Badajoz sí considera, en la línea de la Sala Civil del TS, que el impuesto es reembolsable igualmente por el banco, pues responde a la misma finalidad por la que la cláusula se considera abusiva: en realidad al que le interesa escriturar la hipoteca e inscribirla, con todo lo que ello conlleva (impuestos incluidos) es al banco, pues sólo de esa forma puede acceder al procedimiento privilegiado de ejecución hipotecaria que de otra forma no tendría. Siendo esto así, el que obtiene esa ventaja es el que también tiene que hacerse cargo de los gastos para conseguirla”. 
 
Por ahora no queda otra cosa que esperar que las Salas del Supremo adopten una postura común. Por lo que, de momento, con la prevención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, “todos los gastos que podamos acreditar que pagamos en relación al otorgamiento del préstamo hipotecario son reclamables, incluidos los de la gestoría y tasación”. 
 
Otra de las cuestiones que suscita un elevado número de consultas por parte de los clientes es hasta cuándo se pueden recuperar los gastos y cómo debemos hacerlo.  En este punto, desde Red Abafi nos aclaran que “al tratarse de una cláusula abusiva, el art. 8 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación determina su imprescriptibilidad, lo que significa que se pueden reclamar en préstamos ya vencidos. De hecho, ya existen varias sentencias en ese sentido, la última del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alicante” que mencionamos anteriormente. 
 
Para reclamarlos debemos de seguir dos sencillos pasos: Presentar reclamación ante la entidad, que nos contestará en un plazo máximo de 2 meses.  Una vez tengamos esa respuesta, tanto si rechazan la devolución como si nos proponen una cantidad con la que no estamos de acuerdo, la única solución es acudir a los juzgados de la mano de profesionales.
 

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